LA CORRUPCIÓN HIPOTECARIA

El artículo 47 de la Constitución Española dice: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Ciertamente, plusvalías si que hubo. Otra cosa es que el reparto no operase. O por mejor decir, únicamente lo hiciera entre la comunidad de especuladores y la casta política, que en cuestiones de corrupción suelen ir de la mano. Aunque la vergonzosa subyugación del poder político al financiero no es causa de esta corrupción, sino mera consecuencia. Y la condonación de deudas a partidos el papel de tornasol que mide la bajeza moral de cada una de las siglas. Sobornos y dinero opaco eran un buen acicate para negar la existencia de una burbuja especulativa. Así, mientras The Economist (18-06-05) advertía de que se estaba gestando una mastodóntica burbuja, y no tenía ningún empacho en caracterizarla como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo, los beneficiarios del alza de precios negaban la existencia de la burbuja calificándola de “mito interesado”. Un inocuo “boom” en el peor de los casos, aseguraban asociaciones de constructores y  entidades vinculadas al negocio de la construcción. La Caixa, en su informe mensual nº 290 del 2006 descarta que haya una burbuja y vaticina una “desaceleración suave” del sector inmobiliario. Todavía en el 2010 PricewaterhouseCoopers elaboró un informe en el que llegaba a esta conclusión: “El mercado ha hecho su ajuste en las valoraciones, que ahora se pueden considerar estabilizadas. Vamos a ver signos de mejoría…”.  “Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan las hipótesis de burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusión de que la situación del mercado inmobiliario español se caracterizaba a finales del 2004 por una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo”, afirmaba el Banco de España. La burbuja no existía, pero según los informes del mismo Banco de España en el periodo 1997-2006 el precio de la vivienda se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, y un 100% en términos reales. La deuda de las familias, que en 1986 suponía el 34% de la renta disponible, pasa a ser del 105% en el año 2005. En el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15 años y la deuda de particulares alcanzaba los 832.289 millones de euros, con un crecimiento del 18,53% interanual. El volumen de créditos a inmobiliarias (saldo vivo en junio de 2008) suponía más del 17% del crédito concedido al sector privado y casi el 30% del crédito destinado a actividades productivas. Así, la construcción residencial duplicaba su peso en el PIB, pasando del 4,7% en 1997 al 9,3% en el 2007. Nunca antes se había urbanizado ni construido tanto. La superficie urbanizada entre los años 1987 y 2006 se incrementó en más de 1 millón de hectáreas. De hecho, en el informe del Observatorio de Sostenibilidad de España fechado en el 2010, se estimaba que la urbanización era la mayor amenaza para la biodiversidad del país.

Pero ningún mercado es especulativo porque sí. Sólo cuando hay una connivencia de intereses, y la disponibilidad del suelo que tuvo lugar a raíz de la Ley del Suelo aprobada en 1998 fue una condición necesaria, existe un efecto llamada. De otra parte, la entrada de España en el sistema euro supuso la constatación de la existencia de un dinero, que siendo opaco fiscalmente, debía aflorar a través de fuentes de inversión antes del 1 de enero del 2002. Cinco años después se estimaría que el pago con dinero opaco afectó al 60% de las transacciones inmobiliarias en España.

La liberalización del sector financiero (o por mejor decir su desregulación) iniciada con la reforma de 1977, llamada reforma Fuentes Quintana, complementada sucesivamente por RD 73/81 de 16 de Enero, Orden de 17 de Enero, RD 73/81 de 16 de Enero, Ley 2/1981, de 25 de marzo del Mercado Hipotecario (modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, contribuyeron a inflar el globo especulativo. Se redujo el coeficiente de inversión obligatorio, se liberalizaron tipos de interés y plazos, más con todo, fue la carta de ciudadanía a las cajas de ahorro (quizás por eso quieran cargárselas definitivamente) la que desencadenó una competencia con la banca tradicional, que cada vez perdía más cuota de mercado. Reducidos sus márgenes, la banca buscó contrapartidas a base de incrementar tanto el número de operaciones como la frecuencia de su rotación. Se produje así una apertura de oficinas, que en términos cuantitativos por cada millón de habitantes, llega a ser el doble que en la  UE y el triple que en EE.UU. El crecimiento del crédito en esos años, con una tasa acumulativa anual del 21%, casi triplicaba al de la economía. Pero eso no bastaba. Era preciso conseguir capital de manera casi ilimitada, de tal suerte que sin menoscabo del coeficiente obligatorio de solvencia, se pudieran seguir ofreciendo créditos sin tasa. ¿Cómo?. La respuesta se llamó titulización. Proceso mediante el cual los activos (créditos) del balance de una entidad pueden ser vendidos en todo o en parte. Es decir, en un abrir y cerrar de ojos el crédito transferido se desvincula de la entidad que lo ha originado transmitiéndose el riesgo de la entidad cedente al Fondo de Titulización. Previo pago de una jugosa comisión, las agencias de calificación ad hoc otorgaban la máxima nota al portfolio de riesgos transferidos. Luego, bautizados ya con nombres ostentosos como platino oro, titanium, premium, etc…, los créditos basura se colocaban entre diversos fondos de inversión, algunos con la responsabilidad de gestionar el ahorro para futuras pensiones. Los bancos, una vez que cedían los activos, volvían a orientar sus carteras e iniciaban nuevamente el ciclo de la financiación. Conviene recordar que el tipo de titulización a que aquí nos referimos es el denominado desintermediación financiera, esto es, el que se encuentra fuera del balance de las entidades financieras. Para que este riesgo se hiciera sistémico sólo necesitaba el amparo de una ley. Y la ley se hizo. En 1992 se promulgó la primera Ley sobre titulización hipotecaria fuera de balance, la Ley 19/1992 de 7 de Julio, que permite crear Fondos de Titulización con la única misión de adquirir préstamos o créditos hipotecarios, transformándolos en valores de renta fija llamados bonos de titulización hipotecarios, desapareciendo, por tanto, estos bonos del balance de las entidades financieras.

En el año 2007 algunas entidades comenzaron a ofrecer hipotecas a 50 años. Por añadidura, las sociedades de tasación, participadas en su capital por las mismas entidades financieras, contribuyeron a la espiral especulativa sobrevalorando las tasaciones según el criterio de la Entidad a la que representaban. Aun cuando el artículo 5 de la Ley Hipotecaria dice, cito textualmente: “El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación”, y asimismo, el artículo 3 bis I de precitada Ley: “Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no este caducada…”, nada de esto se cumplía. Por si fuera poco, el seguro de incendios, único que el Banco de España establecía como obligatorio al suscribir una hipoteca, con frecuencia era complementado por un multiriesgo, naturalmente suscrito con la compañía de seguros del prestador. Clausulas suelo, intereses de mora desorbitantes, imposibilidad de arrendar el bien sin el consentimiento del prestador, diferenciales vinculados a la tenencia de planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc., han vulnerado el derecho de reciprocidad, convirtiendo los préstamos hipotecarios, las más de las veces, en contratos de adhesión.

En otro orden de cosas, abanderados de la empresa privada repiten una y otra vez que tan temeraria política de riesgos sólo ha tenido lugar en las Cajas. Veamos. Al reducirse las tasas de retorno, en julio del 2011 la vivienda había perdido un cuarto de su valor desde máximos del 2007, el modelo de crecimiento basado en la construcción provocó que los especuladores abandonasen el mercado. Pero los efectos aún no se han digerido. La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas, cooperativas y establecimientos financieros de crédito (EFC) a particulares y empresas alcanzó en agosto del año en curso el 10,51%, con lo que marcaba un nuevo máximo histórico desde que el Banco de España recopila estos datos.

Esta tasa de impago ahonda en el nivel más alto registrado en julio (9,86%) y marca una brecha de casi unos 1,5 puntos porcentuales respecto al máximo de la crisis anterior, febrero de 1994, cuando se estableció en el 9,15%. También supone un aumento de más de tres puntos porcentuales respecto al nivel de agosto de 2011 (6,93%). Según el Banco de España, el volumen de créditos dudosos alcanza 178.579 millones de euros. En un año, la tasa de morosidad ha pasado del 7,1% al 10,5%. La mora de los establecimientos financieros de crédito (EFC) —entidades principalmente que conceden financiación para comprar automóviles, muebles, televisores y otros bienes de consumo— está en el 8,97%.

Desglosemos, entidad por entidad, la morosidad (en %) declarada por los propios afectados el mes de Octubre:

Banco de Valencia – 22%

CaixaBank – 8,42%

Bankia – 13,3%

Sabadell – 8,46%

Popular – 7,81%

Santander – 4,33% (*)

BBVA – 4,3% (*)

(*) Resulta cuando menos chocante que los dos principales bancos españoles, con una abultada exposición al ladrillo, declaren una morosidad tan parca. Quizás por ello las conclusiones preliminares del informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre el sector financiero español contienen una verdadera carga de profundidad. Los técnicos del organismo alertan del riesgo de una morosidad “oculta” debido a la tolerancia de bancos y cajas con las refinanciaciones. Fuentes financieras admiten que una de las preocupaciones internacionales es que fuera del perímetro de activos tóxicos haya más morosidad de la declarada y, por tanto, unos balances menos saneados. El informe original en inglés utiliza un duro término para referirse a ese mayor riesgo de crédito que el reconocido: habla de que esa indulgencia de los bancos puede haber enmascarado u ocultado (masked) el verdadero riesgo de crédito de la banca. La traducción española difundida por el Ministerio de Economía, sin embargo, sustituyó ese “ocultado” por “impedido apreciar”. Pero algo tendrá el agua cuando el propio Banco de España en su Circular n. º 6/2012, de 28 de septiembre, la bendice.

De 1998 a 2006 la población inmigrante en España pasó de 637.085 a 4.482.568 personas, es decir, el 9,93% de la población. Circunstancia que junto a las desgravaciones fiscales, un IVA superreducido, la bajada del impuesto de transmisiones patrimoniales o la de los tipos de interés, incentivaron la compra de vivienda  pero que por si solas no podrían explicar el incremento de precios en el sector de la construcción. Máxime cuando los costes de la construcción apenas se incrementaron; de hecho, hasta el año 2003 habían sufrido una bajada interanual del 0,8% en términos reales. Pero ayuntamientos y comunidades autónomas, para mantener el nivel de despilfarro con la connivencia del gobierno de turno, idearon una forma de recaudar impuestos: contar con la potestad de decidir que suelo es urbanizable y cuál no. Discrecionalidad y arbitrismo que enriqueció a algunos a costa de encarecer el suelo para todos. Desde el momento de su recalificación el suelo multiplicaba su valor por 15 o 20 veces. Y debido al carácter monopolista del bien (concentración del suelo en manos de grandes empresas), los intereses de ayuntamientos y promotores se coadyuvaron. Por eso un incremento de la oferta del suelo no garantizaba la reducción del precio de la vivienda. Por eso la voluntad política fue ajena al fomento de suelo público. Por eso España es el país de la CEE donde el precio de la vivienda ha subido más en los últimos años. Situación que pone de relieve el informe Auken, presentado en el Parlamento Europeo en el 2009 a pesar de los votos en contra de PP y PSOE.

 

Y a los paladines de la banca, que aluden al sobrecoste que supondría formalizar hipotecas con la mera garantía real, esto es, que el préstamo se pueda cancelar con la dación de la cosa, les diré que en EE.UU donde la entrega de llaves al acreedor supone la extinción total de la obligación, desde el 2001 hasta la fecha los tipos de interés para préstamos hipotecarios nunca han sobrepasado el 6%. En la actualidad se mantienen en torno al 2,6%.  Además parece de recibo que, siendo impuesto por el prestamista, la supuesta impericia del tasador al valorar o proyectar una valoración inadecuada del colateral que se ofrece como garantía, no corra a cargo del deudor.

 

Recapitulemos:

 

·         Para enmascarar una distribución de renta cada vez más injusta, habida cuenta de que el 25% de las familias no pueden tener acceso a comprar una vivienda, el Banco de España amplia el plazo de los créditos hipotecarios para que se puedan conceder a más de 15 años.

·         Conchabados con muchos regidores, especuladores de toda laya compran a precio de rústico terrenos que saben que serán recalificados en el siguiente plan de ordenación urbana. El precio de la información privilegiada, soborno, mordida o como se le quiera llamar, se traslada ipso facto al comprador del inmueble.

·         Los bancos conceden préstamos que exceden con mucho de su capacidad para asumir riesgos, titulizan los mismos y crean una bola de activos tóxicos.

·         Estalla la burbuja inmobiliaria y las entidades que no quiebran enmascaran el balance y la cuenta de resultados publicando una morosidad muy inferior a la real. Pero reparten dividendos.

·         Las entidades quebradas, a modo de bonus por desempeño, conceden planes de pensiones entre sus directivos por millones de euros. Que paga el contribuyente.

·         Mientras esto ocurre, el poder político indulta a los banqueros que delinquen, exime de procesar a los que defraudan a la Hacienda Pública, y al resto de defraudadores, para que no se vean menoscabados en sus derechos, les ofrece una amnistía fiscal.

·         En agradecimiento los bancos condonan parte de las deudas de los partidos políticos. Y para compensar la cuenta de resultados, las entidades rescatadas, avaladas o deliberadamente no supervisadas para que no se vean sus vergüenzas, no tienen ningún empacho en ejecutar los préstamos de los ciudadanos, eso sí, después de tomar prestado a través del BCE la liquidez que esos mismos ciudadanos han puesto a su disposición para que especulen con la Deuda Pública.

 

Sin la banca no podemos vivir, dicen los liberales. A mi también me gustan mucho los bancos. Sobre todo cuando los nacionalizan.

 

 

 

Muereteriendo sin Blanca de las Escépticas Maneras del Famoso Sol de España